Cum închiriezi un apartament: ghid pas cu pas

Cei mai mulți chiriași pățesc aceleași trei lucruri: își calculează prost bugetul, semnează fără un contract scris sau vizionează în grabă, sub presiunea unui anunț „care pleacă azi”. Ghidul de mai jos te duce în ordine de la primul calcul de buget până la predarea cheilor și la plecarea din apartament. Fiecare pas are ce verifici și ce eviți.

Stabilește bugetul și nevoile înainte de căutare

Începe cu o întrebare simplă: cât îți permiți să plătești lunar pentru locuință, fără să-ți sacrifici restul cheltuielilor? Nu te opri la chirie. Un buget realist include chiria, utilitățile (curent, gaz, apă, internet), cheltuielile de întreținere, dacă nu sunt incluse, și o sumă pentru garanție la început.

Apoi scrie ce ai nevoie și ce ți-ai dori. O listă scurtă te ajută să nu te lași atras de un apartament frumos, dar nepotrivit:

• Obligatoriu: numărul de camere, apropierea de locul de muncă sau studii, încălzirea, acceptarea animalelor dacă ai.
• De dorit: balcon, loc de parcare, etaj, mobilier complet.
• Colocatari: decide din timp dacă locuiești singur sau cu alte persoane și cum împărțiți chiria și utilitățile.

Un reper practic: stabilește un plafon de chirie înainte de vizionări și respectă-l. Fără el, fiecare apartament „puțin mai scump” pare justificat.

Alege zona și tipul de apartament

Zona influențează costul, timpul petrecut în trafic și confortul zilnic. Verifică drumul real până la serviciu sau facultate, la ora la care îl vei face, nu doar distanța pe hartă. Uită-te și la ce ai în apropiere: transport în comun, magazine, farmacie, parc.

Decide și dacă preferi un apartament mobilat, parțial mobilat sau nemobilat. Fiecare variantă are avantaje și compromisuri:

Aspect	Mobilat	Nemobilat
Mutarea	Rapidă, vii cu lucrurile personale	Mai laborioasă, aduci mobilă și electrocasnice
Flexibilitate	Potrivit pentru perioade scurte sau mutări dese	Potrivit pentru șederi lungi
Preț	De regulă mai ridicat, se negociază	De regulă mai accesibil, se negociază
Răspundere	Răspunzi pentru inventarul din apartament	Răspunzi mai ales pentru starea imobilului
Personalizare	Limitată de mobilierul existent	Mai mare, după gustul tău

Unde cauți: portaluri, agenții și cunoștințe

Poți găsi apartamente prin portaluri de anunțuri, agenții imobiliare, grupuri online sau recomandări de la cunoștințe. Fiecare canal are particularitățile lui:

• Direct de la proprietar: de regulă fără comision, dar trebuie să verifici singur actele și să fii atent la clauzele contractului.
• Prin agenție: agentul te poate ajuta cu vizionările și cu contractul, dar poate exista un comision. Cine îl plătește și cât se stabilește de la început.
• Prin cunoștințe: poate fi un avantaj, dar contractul scris rămâne la fel de necesar.

Fii atent la anunțurile care par prea bune ca să fie adevărate: chirie mult sub piață, fotografii care apar și în alte anunțuri, proprietar „plecat din țară” care cere bani înainte să vezi locuința.

Pregătește actele necesare

Pentru închiriere, de obicei îți trebuie actul de identitate pentru a fi trecut în contract. Unii proprietari pot cere și alte documente, de exemplu un contact de urgență sau o dovadă că îți permiți chiria. Nu este o regulă generală, așa că întreabă din timp ce așteaptă proprietarul.

Sfat practic: pregătește o copie a actului de identitate și datele de contact ale tuturor persoanelor care vor locui în apartament. Nu trimite documente personale înainte să fi vizionat apartamentul și să știi cu cine vorbești.

Vizionarea: ce verifici la fața locului

Vizionarea este momentul în care vezi apartamentul așa cum este, nu așa cum apare în fotografii. Mergi la o oră de zi, ia-ți timp și parcurge o listă de verificare:

• ✔ Pereți și tavane: urme de umezeală, mucegai, igrasie.
• ✔ Instalații: presiunea apei, scurgeri, funcționarea toaletei și a dușului.
• ✔ Ferestre și uși: se închid bine, nu au pierderi de aer.
• ✔ Încălzire: ce tip este (centrală proprie, termoficare), cum se reglează.
• ✔ Instalația electrică: prize funcționale, siguranțe, aparate electrice.
• ✔ Contoare: unde sunt și dacă sunt individuale pentru apă, curent și gaz.
• ✔ Zgomot: ascultă stradă, vecini, lift, scară.
• ✔ Blocul: starea scării, iluminatul, interfonul, siguranța intrării.

Fă fotografii cu orice defect observat și întreabă dacă proprietarul îl va remedia înainte de mutare. Notează răspunsul.

Verifică proprietarul și dreptul de a închiria

Înainte să semnezi, asigură-te că persoana cu care vorbești poate închiria legal apartamentul. Iată ce poți verifica:

• Extras de carte funciară recent: arată cine este proprietarul înscris și dacă există sarcini asupra imobilului. Proprietarul îl poate obține pentru informare de la oficiul de cadastru sau prin platforma ANCPI, iar pentru propriul imobil este gratuit, conform informațiilor publice disponibile. Verifică pe site-ul oficial ANCPI procedura actuală.
• Actul de identitate: numele trebuie să corespundă cu cel din cartea funciară.
• Mandat sau procură: dacă cel care îți închiriază nu este proprietarul, cere un mandat valabil.
• Coproprietari: dacă sunt mai mulți, este prudent să semneze toți sau să existe mandat din partea celorlalți.

Dacă proprietarul refuză orice verificare, consideră asta un semnal de alarmă.

Contractul de închiriere: de ce trebuie să fie scris

Un contract scris protejează ambele părți: fixează chiria, durata, obligațiile fiecăruia și te ajută să-ți recuperezi garanția dacă apar neînțelegeri. O înțelegere verbală este greu de dovedit.

Verifică să conțină cel puțin:

• datele părților și adresa apartamentului;
• durata contractului și condițiile de prelungire;
• chiria, data scadentă și modul de plată;
• garanția: suma și condițiile de returnare;
• cine plătește utilitățile și cheltuielile de întreținere;
• preavizul și motivele de reziliere pentru fiecare parte;
• regulile privind reparațiile, animalele și subînchirierea.

Înregistrarea la ANAF. Conform informațiilor publice, proprietarul are obligația să înregistreze contractul la ANAF, de regulă în 30 de zile de la semnare, și să declare venitul din chirie. Obligația îi aparține lui, dar tu poți cere dovada înregistrării. Un contract înregistrat poate servi drept titlu executoriu pentru chirie, ceea ce îl face mai sigur pentru ambele părți. Verifică termenele și procedura actuală pe site-ul ANAF.

Asociația de proprietari. Legea asociațiilor de proprietari prevede că proprietarul anunță asociația despre chiriaș, de regulă în 10 zile de la semnare. Asigură-te că este declarat numărul real de persoane care locuiesc în apartament, pentru ca cheltuielile să fie repartizate corect.

Citește contractul integral înainte să semnezi și cere explicații pentru orice clauză neclară. Păstrează un exemplar semnat.

Costurile reale: cine plătește ce

Chiria nu este singura cheltuială. Tabelul de mai jos arată cine plătește de regulă fiecare element, dar totul se negociază și se stabilește prin contract.

Element	De regulă plătit de	Observații
Chiria lunară	Chiriașul	Suma, scadența și modul de plată se trec în contract
Garanția	Chiriașul	Se stabilește prin acord, nu printr-un procent fix; se negociază
Comisionul agenției	Se negociază	Poate fi plătit de chiriaș, de proprietar sau împărțit
Utilitățile (curent, gaz, apă)	Chiriașul	Pe baza consumului din contoare
Întreținerea la asociație	Se negociază	Proprietarul rămâne răspunzător față de asociație, chiar dacă prin contract plata revine chiriașului
Fondul de reparații și administrare imobil	De regulă proprietarul	Verifică ce prevede contractul
Reparații mari	De regulă proprietarul	Micile reparații de uzură pot reveni chiriașului

Înainte de semnare, cere o estimare a costurilor lunare din ultimele luni (facturi sau lista de întreținere), ca să știi la ce să te aștepți.

Predarea-primirea: proces-verbal și inventar

La primirea cheilor, întocmește împreună cu proprietarul un proces-verbal de predare-primire. Nu este o obligație legală, dar este o practică foarte utilă și te protejează la plecare. Include în el:

• inventarul complet al mobilierului și al electrocasnicelor, cu starea lor;
• defectele existente, descrise și fotografiate;
• citirile contoarelor la data predării;
• numărul de chei sau telecomenzi primite.

Semnați amândoi documentul și păstrați câte un exemplar, împreună cu fotografiile. Aceste dovezi evită disputele la încheierea contractului.

Pe durata chiriei și la plecare

Plătește chiria la data stabilită și păstrează dovada plății. Anunță proprietarul în scris când apar defecte și cere acordul lui înainte de modificări sau reparații mai mari.

Când vrei să pleci, respectă preavizul din contract și notifică proprietarul în scris. Înainte de predare:

• curăță apartamentul și verifică inventarul din procesul-verbal;
• citește din nou contoarele și plătește utilitățile până la zi;
• fă un nou proces-verbal de predare și cere restituirea garanției, în condițiile din contract.

Dacă proprietarul reține o parte din garanție, cere justificarea în scris și compară cu fotografiile și inventarul de la intrare.

Greșeli frecvente și semne de avertizare

Aceste situații ar trebui să te facă să te oprești și să verifici:

• ți se cere un avans înainte de vizionare sau înainte de contract;
• proprietarul te grăbește să decizi „acum, că sunt alți interesați”;
• chiria este mult sub prețul pieței pentru zonă;
• proprietarul refuză contract scris sau nu vrea să-și arate actele;
• apartamentul nu poate fi vizitat, iar cheile „se trimit prin curier”;
• contractul conține clauze pe care nu le înțelegi sau care par unilaterale.

Cea mai frecventă greșeală rămâne lipsa unui contract scris. Fără el, îți este greu să dovedești ce ai plătit și ce s-a convenit.

Întrebări frecvente

Cât este garanția de obicei?

Garanția se stabilește prin acord între părți, nu printr-un procent fix prevăzut de lege. De regulă se discută despre una sau două chirii, dar se negociază. Condițiile de returnare trebuie scrise în contract.

Am nevoie de agent imobiliar?

Nu este obligatoriu. Un agent te poate ajuta cu căutarea și cu formalitățile, dar poate percepe un comision. Dacă lucrezi direct cu proprietarul, verifică singur actele și citește atent contractul.

Ce fac dacă proprietarul nu vrea contract scris?

Este un semnal de risc. Fără contract, ai dovezi puține pentru chirie, garanție și condițiile de locuire. Explică-i că un contract protejează ambele părți și, dacă refuză în continuare, este mai prudent să cauți altă locuință.

Pot negocia chiria?

Da, chiria, garanția, comisionul și chiar condițiile de plată pot fi discutate. Argumentele tale sunt durata mai lungă a contractului, plata la timp și starea apartamentului.

Cum se înregistrează contractul?

Înregistrarea o face proprietarul la ANAF, de regulă în 30 de zile de la semnare. Tu ceri dovada înregistrării. Pentru detalii actuale, consultă site-ul ANAF.

Informațiile din acest articol sunt orientative și nu înlocuiesc consultarea unui avocat sau a autorităților competente.

Alătură-te comunității noastre